Regularização Fundiária REURB-S e REURB-E: Qual a Diferença e Como Aplicar?
O Que é o REURB?
O REURB, ou Regularização Fundiária Urbana, é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para integrar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à legalidade. Ele traz benefícios como segurança jurídica, valorização dos imóveis e acesso a serviços públicos.
O processo é regido pela Lei nº 13.465/2017, que estabelece dois tipos principais de REURB: Social (REURB-S) e Específica (REURB-E). Escolher o tipo certo é essencial para garantir um processo eficiente e sem complicações.
REURB-S: Regularização Fundiária de Interesse Social
O REURB-S é destinado a imóveis ou áreas ocupadas predominantemente por populações de baixa renda. Ele busca garantir o direito à moradia e o acesso à infraestrutura básica, promovendo a dignidade e a inclusão social.
Características do REURB-S
- Destinado a áreas ocupadas majoritariamente por famílias com renda de até 5 salários mínimos.
- Geralmente envolve núcleos informais antigos que se consolidaram ao longo do tempo.
- Benefícios incluem:
- Isenção de custas e taxas relacionadas à regularização;
- Acesso a programas sociais e políticas públicas habitacionais;
- Redução de conflitos fundiários e maior estabilidade social.
Riscos de um Processo Malfeito
Sem um levantamento técnico preciso e uma avaliação jurídica detalhada, há riscos como:
- Erro na classificação do REURB-S pode resultar na exclusão de benefícios sociais;
- Desafios na aprovação de projetos de urbanização;
- Falhas que podem anular o processo e gerar custos adicionais.
REURB-E: Regularização Fundiária de Interesse Específico
O REURB-E aplica-se a imóveis ocupados por pessoas ou empresas que não atendem aos critérios de baixa renda. É mais comum em áreas com interesses econômicos ou comerciais.
Características do REURB-E
- Abrange áreas com ocupações variadas, incluindo propriedades de classe média e empreendimentos comerciais.
- Não oferece isenção de taxas ou benefícios sociais, mas garante segurança jurídica e valorização imobiliária.
- Possibilita a regularização de áreas que antes estavam em situação irregular, viabilizando negócios e investimentos.
Riscos de um Processo Malfeito
- Processos incompletos ou com documentação inadequada podem inviabilizar projetos futuros.
- Podem ocorrer disputas jurídicas, especialmente em áreas com múltiplos proprietários.
- Preenchimento incorreto pode gerar penalidades ou atrasos no registro da regularização.
Como Identificar Qual Tipo de REURB é o Ideal?
A escolha entre REURB-S e REURB-E depende de vários fatores fundamentais. Avaliar corretamente cada um deles garante que o processo seja conduzido de forma adequada desde o início.
- Perfil dos ocupantes:
- Avalie se a renda predominante dos moradores é compatível com os critérios do REURB-S (famílias de baixa renda). Isso é fundamental para garantir benefícios fiscais e sociais.
- Em núcleos com ocupantes mistos (baixa renda e renda média), o diagnóstico inicial ajuda a evitar classificações incorretas.
- Finalidade do imóvel:
- Se a área é destinada ao uso habitacional ou possui ocupações comerciais, a classificação pode mudar. Por exemplo, áreas de uso misto geralmente se enquadram no REURB-E.
- Aspectos jurídicos:
- Verifique a existência de registros prévios, conflitos de propriedade ou pendências ambientais. Cada detalhe jurídico pode influenciar a escolha correta e evitar atrasos no processo.
Um diagnóstico inicial bem conduzido, com suporte técnico e jurídico, é essencial. Tentativas de improviso ou análises incompletas podem gerar custos adicionais e conflitos futuros.
Os Benefícios de Fazer Tudo Corretamente
A regularização fundiária oferece uma série de vantagens concretas que vão muito além da legalização em si. Esses benefícios incluem:
- Segurança Jurídica:
- Ao obter o registro oficial do imóvel, você elimina a incerteza quanto à posse e propriedade, evitando disputas judiciais futuras. Essa segurança é essencial tanto para moradores quanto para investidores.
- Valorização Imobiliária:
- Imóveis regularizados têm maior valor de mercado e tornam-se atrativos para vendas ou locações. Isso impacta diretamente o patrimônio dos proprietários e a arrecadação tributária no caso dos municípios.
- Acesso à Infraestrutura:
- Áreas regularizadas tornam-se elegíveis para receber melhorias urbanísticas, como pavimentação, água, energia elétrica e saneamento básico. A melhoria da qualidade de vida é perceptível e imediata.
- Facilidade de Transações:
- Imóveis regularizados podem ser financiados, vendidos ou transferidos sem entraves burocráticos. Além disso, passam a ser aceitos como garantia para empréstimos.
- Estímulo ao Desenvolvimento:
- Municípios e comunidades se beneficiam de uma estrutura mais organizada, estimulando o comércio e o crescimento sustentável.
Consequências de Não Fazer a Regularização
Não realizar ou conduzir mal o processo de regularização fundiária pode trazer uma série de prejuízos significativos:
- Imóveis Desvalorizados:
- A irregularidade afasta compradores e reduz o valor do imóvel. Proprietários enfrentam dificuldades em usar a propriedade como garantia ou até mesmo em vender ou alugar o espaço.
- Riscos Jurídicos:
- Sem o registro oficial, o imóvel pode ser alvo de ações judiciais, como reintegrações de posse ou disputas de propriedade. Isso traz insegurança e pode resultar em perdas irreversíveis.
- Impedimentos Burocráticos:
- Imóveis sem regularização não podem acessar financiamentos bancários ou políticas públicas, prejudicando tanto os proprietários quanto o desenvolvimento da região.
- Penalidades Financeiras:
- Multas e taxas podem ser impostas devido à ocupação irregular. Em casos extremos, a falta de regularização pode resultar na demolição de construções ou reintegração do terreno.
- Conflitos e Instabilidade Social:
- Núcleos informais frequentemente enfrentam problemas como ausência de serviços básicos, disputas internas e exclusão de políticas habitacionais.
Como Um Agrimensor Experiente Pode Ajudar?
A regularização fundiária, seja REURB-S ou REURB-E, exige levantamentos técnicos detalhados, análise de documentos e um entendimento profundo das normas legais. Um agrimensor experiente, como os profissionais da MensurArq, oferece:
- Levantamento topográfico preciso, essencial para delimitar a área a ser regularizada.
- Auxílio na elaboração de documentos técnicos e jurídicos conforme exigências do município e da lei.
- Planejamento eficaz, minimizando riscos e otimizando prazos.
Ter um profissional inexperiente ou tentar regularizar sozinho pode levar a erros graves, como preenchimento inadequado, perda de prazos e até a nulidade do processo.
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