Regularização Fundiária REURB-S e REURB-E: Qual a Diferença e Como Aplicar?

Regularização Fundiária REURB-S e REURB-E: Qual a Diferença e Como Aplicar?

O Que é o REURB?

O REURB, ou Regularização Fundiária Urbana, é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para integrar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à legalidade. Ele traz benefícios como segurança jurídica, valorização dos imóveis e acesso a serviços públicos.

O processo é regido pela Lei nº 13.465/2017, que estabelece dois tipos principais de REURB: Social (REURB-S) e Específica (REURB-E). Escolher o tipo certo é essencial para garantir um processo eficiente e sem complicações.

REURB-S: Regularização Fundiária de Interesse Social

O REURB-S é destinado a imóveis ou áreas ocupadas predominantemente por populações de baixa renda. Ele busca garantir o direito à moradia e o acesso à infraestrutura básica, promovendo a dignidade e a inclusão social.

Características do REURB-S

  • Destinado a áreas ocupadas majoritariamente por famílias com renda de até 5 salários mínimos.
  • Geralmente envolve núcleos informais antigos que se consolidaram ao longo do tempo.
  • Benefícios incluem:
    • Isenção de custas e taxas relacionadas à regularização;
    • Acesso a programas sociais e políticas públicas habitacionais;
    • Redução de conflitos fundiários e maior estabilidade social.

Riscos de um Processo Malfeito

Sem um levantamento técnico preciso e uma avaliação jurídica detalhada, há riscos como:

  • Erro na classificação do REURB-S pode resultar na exclusão de benefícios sociais;
  • Desafios na aprovação de projetos de urbanização;
  • Falhas que podem anular o processo e gerar custos adicionais.

REURB-E: Regularização Fundiária de Interesse Específico

O REURB-E aplica-se a imóveis ocupados por pessoas ou empresas que não atendem aos critérios de baixa renda. É mais comum em áreas com interesses econômicos ou comerciais.

Características do REURB-E

  • Abrange áreas com ocupações variadas, incluindo propriedades de classe média e empreendimentos comerciais.
  • Não oferece isenção de taxas ou benefícios sociais, mas garante segurança jurídica e valorização imobiliária.
  • Possibilita a regularização de áreas que antes estavam em situação irregular, viabilizando negócios e investimentos.

Riscos de um Processo Malfeito

  • Processos incompletos ou com documentação inadequada podem inviabilizar projetos futuros.
  • Podem ocorrer disputas jurídicas, especialmente em áreas com múltiplos proprietários.
  • Preenchimento incorreto pode gerar penalidades ou atrasos no registro da regularização.

Como Identificar Qual Tipo de REURB é o Ideal?

A escolha entre REURB-S e REURB-E depende de vários fatores fundamentais. Avaliar corretamente cada um deles garante que o processo seja conduzido de forma adequada desde o início.

  1. Perfil dos ocupantes:
    • Avalie se a renda predominante dos moradores é compatível com os critérios do REURB-S (famílias de baixa renda). Isso é fundamental para garantir benefícios fiscais e sociais.
    • Em núcleos com ocupantes mistos (baixa renda e renda média), o diagnóstico inicial ajuda a evitar classificações incorretas.
  2. Finalidade do imóvel:
    • Se a área é destinada ao uso habitacional ou possui ocupações comerciais, a classificação pode mudar. Por exemplo, áreas de uso misto geralmente se enquadram no REURB-E.
  3. Aspectos jurídicos:
    • Verifique a existência de registros prévios, conflitos de propriedade ou pendências ambientais. Cada detalhe jurídico pode influenciar a escolha correta e evitar atrasos no processo.

Um diagnóstico inicial bem conduzido, com suporte técnico e jurídico, é essencial. Tentativas de improviso ou análises incompletas podem gerar custos adicionais e conflitos futuros.

Os Benefícios de Fazer Tudo Corretamente

A regularização fundiária oferece uma série de vantagens concretas que vão muito além da legalização em si. Esses benefícios incluem:

  1. Segurança Jurídica:
    • Ao obter o registro oficial do imóvel, você elimina a incerteza quanto à posse e propriedade, evitando disputas judiciais futuras. Essa segurança é essencial tanto para moradores quanto para investidores.
  2. Valorização Imobiliária:
    • Imóveis regularizados têm maior valor de mercado e tornam-se atrativos para vendas ou locações. Isso impacta diretamente o patrimônio dos proprietários e a arrecadação tributária no caso dos municípios.
  3. Acesso à Infraestrutura:
    • Áreas regularizadas tornam-se elegíveis para receber melhorias urbanísticas, como pavimentação, água, energia elétrica e saneamento básico. A melhoria da qualidade de vida é perceptível e imediata.
  4. Facilidade de Transações:
    • Imóveis regularizados podem ser financiados, vendidos ou transferidos sem entraves burocráticos. Além disso, passam a ser aceitos como garantia para empréstimos.
  5. Estímulo ao Desenvolvimento:
    • Municípios e comunidades se beneficiam de uma estrutura mais organizada, estimulando o comércio e o crescimento sustentável.

Consequências de Não Fazer a Regularização

Não realizar ou conduzir mal o processo de regularização fundiária pode trazer uma série de prejuízos significativos:

  1. Imóveis Desvalorizados:
    • A irregularidade afasta compradores e reduz o valor do imóvel. Proprietários enfrentam dificuldades em usar a propriedade como garantia ou até mesmo em vender ou alugar o espaço.
  2. Riscos Jurídicos:
    • Sem o registro oficial, o imóvel pode ser alvo de ações judiciais, como reintegrações de posse ou disputas de propriedade. Isso traz insegurança e pode resultar em perdas irreversíveis.
  3. Impedimentos Burocráticos:
    • Imóveis sem regularização não podem acessar financiamentos bancários ou políticas públicas, prejudicando tanto os proprietários quanto o desenvolvimento da região.
  4. Penalidades Financeiras:
    • Multas e taxas podem ser impostas devido à ocupação irregular. Em casos extremos, a falta de regularização pode resultar na demolição de construções ou reintegração do terreno.
  5. Conflitos e Instabilidade Social:
    • Núcleos informais frequentemente enfrentam problemas como ausência de serviços básicos, disputas internas e exclusão de políticas habitacionais.

Como Um Agrimensor Experiente Pode Ajudar?

A regularização fundiária, seja REURB-S ou REURB-E, exige levantamentos técnicos detalhados, análise de documentos e um entendimento profundo das normas legais. Um agrimensor experiente, como os profissionais da MensurArq, oferece:

  • Levantamento topográfico preciso, essencial para delimitar a área a ser regularizada.
  • Auxílio na elaboração de documentos técnicos e jurídicos conforme exigências do município e da lei.
  • Planejamento eficaz, minimizando riscos e otimizando prazos.

Ter um profissional inexperiente ou tentar regularizar sozinho pode levar a erros graves, como preenchimento inadequado, perda de prazos e até a nulidade do processo.

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